Получить ипотеку в Испании может не только гражданин Испании. Иностранцам с видом на жительство банки также выдают ипотечные кредиты, а в некоторых случаях финансирование получают даже иностранцы, которые вообще не являются резидентами Испании.

Но наличие ВНЖ само по себе не означает, что банк одобрит ипотеку. Банк оценивает прежде всего финансовое положение клиента, то есть его доходы, стабильность работы или бизнеса, существующие кредиты, накопления, происхождение денег и способность выплачивать ипотеку в течение многих лет.

Разберём, как это работает на практике.

Кому в Испании вообще дают ипотеку

Главный вопрос для банка не столько в гражданстве клиента, сколько в его платёжеспособности.

Перед выдачей ипотеки банк обязан оценить финансовое положение заявителя, а именно текущие и предполагаемые доходы, расходы, другие долговые обязательства и имеющиеся активы. Кроме того, банк проверяет сведения о кредитах и задолженностях. При этом стоимость самой квартиры не должна быть единственным или основным основанием для решения о выдаче кредита.

Поэтому ипотеку вполне может получить иностранец:

Но условия для этих клиентов могут заметно различаться.

Резидент и нерезидент: в чём разница для ипотеки

Это одно из самых важных различий.

Если человек постоянно живёт в Испании, получает здесь доход и покупает жильё для постоянного проживания, банк обычно рассматривает такую операцию как ипотеку на основное жильё. Для основного жилья банки могут финансировать до 80 % от стоимости покупки или оценочной стоимости недвижимости — обычно берётся меньшая из этих двух величин. Например, CaixaBank и Bankinter прямо указывают максимальное финансирование до 80 % для основного жилья.

Это означает, что покупателю обычно требуется иметь минимум около 20 % стоимости квартиры собственными средствами плюс деньги на налоги и остальные расходы по покупке. На практике банки рекомендуют иметь накопления примерно в размере 30–35 % стоимости жилья, если речь идёт об основном месте проживания. CaixaBank, например, ориентирует клиентов примерно на такой объём собственных средств.

А если человек не является резидентом Испании

Для нерезидентов условия обычно строже. Банки финансируют меньшую часть стоимости недвижимости. На рынке типичный диапазон составляет примерно 60–70 %, хотя конкретный процент определяет каждый банк самостоятельно. Например, специализированная программа CaixaBank для иностранных покупателей допускает финансирование до 70 % стоимости недвижимости, а Bankinter для некоторых ипотек нерезидентам указывает финансирование до 60 %.

Важно понимать, что это не установленное законом правило «резиденту 80 %, нерезиденту 60 %». Это банковская политика риска. Один банк может предложить клиенту 70 %, другой — 60 %, а третий вообще отказаться финансировать сделку.

Влияет ли тип ВНЖ на получение ипотеки

В Испании нет правила, по которому, например, обладателю рабочего ВНЖ ипотеку дают, а цифровому кочевнику — нет. Банк оценивает не название ВНЖ само по себе, а устойчивость финансовой ситуации клиента. Например, человек с временным ВНЖ, но с высоким стабильным доходом, хорошими накоплениями и понятной финансовой историей может выглядеть для банка значительно надёжнее, чем обладатель долгосрочного ВНЖ с нестабильным доходом.

Поэтому сам ВНЖ не гарантирует ипотеку, и одновременно временный характер ВНЖ не означает автоматического отказа.

Какие документы обычно требует банк

Окончательный список зависит от банка, источника дохода и страны клиента.

Для наёмного работника обычно запрашивают:

Например, BBVA указывает среди основных документов удостоверение личности или паспорт и номер иностранца, последнюю налоговую декларацию, банковские выписки, сведения о трудовой деятельности и документы по имеющейся недвижимости. CaixaBank запрашивает, в частности, три последние зарплатные ведомости, трудовой договор и последнюю налоговую декларацию. Для самозанятого или предпринимателя пакет обычно значительно шире. Банк может запросить налоговые декларации, квартальную отчётность, подтверждение уплаты социальных взносов, сведения о деятельности и документы, позволяющие увидеть реальные доходы бизнеса.

Если человек получает доход за пределами Испании, банк может дополнительно потребовать иностранную налоговую декларацию, подтверждение налогового резидентства, банковские выписки за длительный период, кредитный отчёт из страны проживания и документы на имеющиеся активы. Например, Bankinter для иностранных нерезидентов указывает среди документов паспорт или номер иностранца, подтверждение налогового резидентства, трудовой договор, последние зарплатные ведомости, последнюю налоговую декларацию, банковские выписки, сведения о задолженности и активах, а также документы на приобретаемую недвижимость.

Для документов, выданных за границей, банк также может потребовать официальный перевод.

Что проверит банк кроме дохода

Большая зарплата ещё не означает автоматического одобрения. Банк смотрит на совокупную финансовую нагрузку клиента. Если человек уже выплачивает автокредит, потребительский кредит, ипотеку в другой стране или имеет другие постоянные долговые обязательства, это уменьшает сумму новой ипотеки, которую банк готов предоставить. Банк также проверяет сведения о существующих банковских рисках и задолженностях. Banco de España прямо указывает, что при анализе ипотечной заявки банки проверяют сведения о задолженности и могут обращаться к базам данных о неплатежах.

Отдельное значение имеет происхождение собственных средств. Если для покупки необходимо внести, например, 100 000 евро, банк должен понимать, откуда эти деньги появились. Это могут быть накопления, доход от работы или бизнеса, продажа недвижимости, наследство и другие законные источники. Поэтому крупный перевод на счёт непосредственно перед покупкой без понятного документального подтверждения может вызвать дополнительные вопросы банка.

Нужно ли сначала иметь счёт в испанском банке

Для самой покупки недвижимости иностранцу необходим номер иностранца, а на практике банковский счёт значительно упрощает проведение сделки, оплату налогов и дальнейшие платежи по ипотеке. Многие банки открывают счета иностранным клиентам ещё до покупки недвижимости. При этом банк должен провести проверку личности клиента, его налогового статуса, деятельности и происхождения средств.

Как банк определяет стоимость квартиры

До окончательного решения банк заказывает или принимает официальную оценку недвижимости.

Это важно потому, что размер ипотеки обычно рассчитывается не просто от той цены, о которой договорились продавец и покупатель, а от меньшей величины между стоимостью покупки и оценочной стоимостью, если такое правило предусмотрено продуктом банка. Banco de España также указывает, что оценка недвижимости используется банком для определения возможного размера финансирования.

Например, квартира продаётся за 300 000 евро, но оценщик определил её стоимость в 270 000 евро. Если банк финансирует максимум 80 %, расчёт может идти от 270 000 евро, а не от 300 000. Максимальная ипотека тогда составит 216 000 евро. Разницу покупателю придётся покрывать своими деньгами.

Сколько времени занимает получение ипотеки

Единого установленного законом срока, за который банк обязан одобрить ипотеку, нет.

Banco de España прямо указывает, что определённого срока рассмотрения ипотечной заявки не существует: банк должен принять решение в разумный срок с учётом конкретной ситуации клиента.

На скорость особенно влияют:

Некоторые банки предлагают предварительную оценку гораздо быстрее. Например, CaixaBank для определённых иностранных клиентов указывает возможность предварительно оценить операцию примерно в течение 72 часов. Это именно предварительная оценка возможности финансирования, а не окончательная выдача ипотеки.

После окончательного одобрения банк должен предоставить клиенту документы с персональными условиями ипотечного кредита. Закон предусматривает обязательный период до подписания ипотеки. Банк должен передать основные документы как минимум за 10 дней до заключения договора. В них указываются ставка, срок кредита, размер платежей, комиссии, расходы и другие существенные условия.

До подписания ипотеки клиент также должен посетить нотариуса. Нотариус бесплатно проверяет, получил ли человек все необходимые документы, объясняет условия кредита и удостоверяется, что заёмщик их понимает. Без выполнения этой процедуры ипотечный договор подписать нельзя.

Кто оплачивает расходы по ипотеке

Нужно различать расходы на покупку недвижимости и расходы на оформление самого ипотечного кредита.

Покупатель оплачивает налоги и расходы, связанные с приобретением недвижимости.

Что касается самой ипотеки, по действующим правилам заёмщик оплачивает оценку недвижимости, а банк несёт расходы на нотариальное оформление ипотечного кредита, регистрацию, соответствующие налоги и услуги оформления.

Это не означает, что покупателю достаточно иметь только первоначальный взнос: налоги и расходы самой сделки купли-продажи всё равно нужно предусмотреть отдельно.

Может ли банк отказать, даже если доход высокий

Да, может. Банк не обязан выдавать ипотеку только потому, что клиент формально соответствует определённым требованиям.

Banco de España подтверждает, что кредитные организации самостоятельно принимают решение о предоставлении финансирования в соответствии со своей политикой управления рисками. Поэтому один и тот же клиент может получить отказ в одном банке и одобрение в другом. Особенно это характерно для иностранцев с зарубежными доходами: банки по-разному относятся к странам происхождения дохода, валютам, иностранным работодателям и предпринимательской деятельности.

Что важно сделать до внесения задатка за квартиру

Самая опасная ошибка — это сначала подписать договор задатка, внести значительную сумму, а уже потом узнавать, даст ли банк ипотеку. Если покупка зависит от банковского финансирования, лучше сначала получить хотя бы предварительную оценку своей кредитоспособности.

Если договор задатка всё же заключается раньше, необходимо внимательно формулировать условия возврата денег в случае отказа банка в ипотеке. Сам по себе отказ банка обычно не означает автоматически, что продавец обязан вернуть задаток: всё зависит от условий подписанного договора.

Источники