В законодательстве нет запрета на выдачу ипотечного кредита обладателю такого вида на жительство. Но есть важный нюанс: наличие ВНЖ само по себе не даёт права на ипотеку. Для банка главное не название вашего ВНЖ, а сможете ли вы стабильно выплачивать кредит.

Что банк будет проверять

При рассмотрении заявки банк оценивает доходы, расходы, существующие кредиты, накопления и другие финансовые обязательства клиента. Испанское законодательство требует от банка провести полноценную оценку платёжеспособности до выдачи ипотечного кредита.

Поэтому цифровому кочевнику прежде всего нужно доказать стабильный и понятный источник дохода. И здесь как раз возникает особенность этого ВНЖ. Цифровой кочевник работает дистанционно на иностранную компанию или оказывает услуги иностранным клиентам. Поэтому его деньги могут поступать из-за границы, а зарплата или вознаграждение выплачиваться не в евро. Для банка такой клиент требует более детальной проверки, но это совершенно не означает автоматического отказа.

Влияет ли то, что доход приходит из другой страны

Банк должен убедиться, что иностранный доход существует не только сейчас, но и имеет достаточно стабильный характер. Поэтому могут попросить:

Нужно ли быть налоговым резидентом Испании

Необязательно. Сам ВНЖ цифрового кочевника и налоговое резидентство — это разные вопросы. Человек может иметь испанский ВНЖ, но в конкретном календарном году не стать налоговым резидентом Испании, например, если фактически проводит здесь менее 183 дней и у него отсутствуют другие основания для признания налоговым резидентом.

Это не запрещает получать ипотеку. Но для банка разница существенна. Человека, который постоянно живёт и платит налоги в Испании, и клиента, который остаётся налоговым резидентом другой страны, банк может оценивать по-разному.

Сколько банк может дать цифровому кочевнику

Единого процента специально для цифровых кочевников не существует. При покупке основного жилья некоторые испанские банки финансируют до 80 % от стоимости покупки или оценочной стоимости недвижимости, в зависимости от условий конкретного продукта. Но это не означает, что любой обладатель ВНЖ цифрового кочевника автоматически получит 80 %.

Если банк рассматривает клиента как иностранного покупателя с основным доходом за пределами Испании либо финансируется не основное жильё, процент финансирования может быть ниже. В предложениях банков для иностранных нерезидентов встречается финансирование примерно до 60–70 % стоимости недвижимости.

Поэтому цифровому кочевнику разумно исходить из того, что окончательный размер первоначального взноса станет понятен только после анализа его финансового профиля конкретным банком. Например, если квартира стоит 300 000 евро и банк готов профинансировать 80 %, потребуется минимум 60 000 евро собственных средств плюс налоги и расходы на покупку. Если банк согласен только на 60 %, собственными средствами придётся внести уже 120 000 евро плюс расходы.

А если доход в долларах, фунтах или другой валюте

Если человек получает основной доход не в евро, банк учитывает риск изменения валютного курса. Испанский Закон 5/2019 об ипотечном кредитовании содержит специальные правила для ситуаций, когда доход или активы заёмщика и ипотечный кредит выражены в разных валютах.

Поэтому клиент с доходом в евро обычно имеет более простой для анализа профиль, чем клиент с таким же по размеру доходом в другой валюте. Это опять же не запрет на ипотеку, а дополнительный фактор банковской оценки. Часто не в пользу клиента.

Что с цифровыми кочевниками, которые работают на себя

Получить ипотеку также можно, но документов обычно потребуется больше.

Банк должен понять, насколько устойчив бизнес или профессиональная деятельность клиента. Одного текущего остатка на банковском счёте недостаточно. Могут анализироваться продолжительность деятельности, договоры с клиентами, обороты, регулярность поступлений, налоговые декларации и чистый доход после расходов. Именно поэтому новый предприниматель с высоким доходом за последние два месяца иногда может оказаться для банка менее понятным клиентом, чем специалист с более низкой, но стабильной зарплатой на протяжении нескольких лет.

Имеет ли значение срок ВНЖ

Может иметь значение при внутренней оценке риска конкретного банка. Банк может учитывать срок действия карты, продолжительность проживания в Испании и финансовую историю клиента. Поэтому ситуация человека, который только что получил ВНЖ и ещё не имеет финансовой истории в Испании, отличается от ситуации цифрового кочевника, который уже несколько лет живёт здесь, декларирует стабильные доходы и пользуется испанским банковским счётом.

Нужна ли налоговая декларация

Здесь нельзя дать универсальный ответ «да» или «нет». Если цифровой кочевник является налоговым резидентом Испании, у него возникают соответствующие налоговые обязанности в Испании, включая подачу декларации в случаях, предусмотренных налоговым законодательством.

Если же он не является налоговым резидентом Испании, обязанности декларировать здесь все свои мировые доходы только из-за наличия ВНЖ у него нет. Но банк всё равно должен проверить доход. Поэтому у такого клиента могут запросить налоговую декларацию страны его налогового резидентства и другие документы, подтверждающие заработок.

Сколько времени занимает оформление

Специального срока рассмотрения ипотеки нет. Банк Испании указывает, что закон не устанавливает конкретного срока, за который банк обязан принять решение по ипотечной заявке.

В случае цифрового кочевника процесс может занять больше времени, если нужно проверить иностранного работодателя, зарубежную компанию, налоговые документы другой страны или происхождение средств. После окончательного одобрения также нельзя сразу подписать ипотеку. Закон устанавливает обязательный период для предварительного ознакомления клиента с условиями кредита и проверки документов у нотариуса.

И ещё один важный момент: не стоит подписывать договор задатка на покупку квартиры, рассчитывая, что наличие ВНЖ автоматически обеспечит ипотеку. Если покупка зависит от банковского кредита, возможность и размер финансирования лучше выяснить заранее.

По теме: если основной доход приходит из России, у банка появляются дополнительные вопросы — что именно проверят в такой заявке.

Источники