В Испании меняется порядок декларирования доходов от недвижимости для налогоплательщиков-нерезидентов. Изменения утверждены Orden HAC/623/2026 от 12 июня 2026 года, опубликованной в BOE 23 июня 2026 года, и затрагивают владельцев испанской недвижимости независимо от того, сдают они её в аренду или держат для себя.
Главное, что стоит понять сразу: меняется не столько сумма налога, сколько сроки подачи и объём информации, которую придётся раскрыть. Большинство новых правил станет заметно собственникам в 2027 году, когда начнётся декларирование доходов за 2026 год.
Что такое Modelo 210 и кого касаются изменения
Modelo 210 используется, в частности, физическими лицами, которые не являются налоговыми резидентами Испании, но владеют здесь недвижимостью. Это не та декларация, которую подают резиденты, — у них своя форма, Modelo 100 по подоходному налогу.
Обязанность по Modelo 210 может возникнуть в двух наиболее распространённых ситуациях:
- Собственник сдаёт недвижимость в аренду и получает доход.
- Недвижимость не сдаётся и находится в распоряжении собственника. В этом случае у нерезидента может возникать так называемая renta imputada — условно начисленный доход от недвижимости. Подробнее о том, как он считается и почему возникает на пустой квартире, — в разборе renta imputada на второе жильё.
Новые правила затрагивают обе ситуации.
Аренда: декларация с налогом к уплате переезжает на апрель
Одно из главных изменений касается нерезидентов, которые получают доход от аренды или субаренды испанской недвижимости. Для Modelo 210 с результатом к уплате по доходам от аренды устанавливается новый срок — первые 20 календарных дней апреля года, следующего за годом получения дохода.
На практике это выглядит так. Нерезидент сдавал квартиру в Испании в течение 2026 года и объединяет полученные за этот год доходы в одной декларации. Modelo 210 необходимо будет представить с 1 по 20 апреля 2027 года.
Если налог оплачивается банковским списанием со счёта, срок короче — с 1 по 15 апреля 2027 года. Разницу в пять дней легко упустить, а она означает, что при оплате через списание готовить декларацию нужно раньше.
Меняется сама форма Modelo 210
Изменения не ограничиваются календарём. С 1 января 2027 года начинает применяться обновлённая форма Modelo 210. Причём это правило относится к декларациям, подаваемым начиная с этой даты, независимо от даты возникновения соответствующего дохода.
То есть если вы подаёте декларацию в 2027 году за более ранний период, форма всё равно будет новая.
Расходы по сдаваемой недвижимости придётся показывать подробнее
Ещё одно существенное изменение касается вычитаемых расходов. В обновлённой Modelo 210 появляется специальное приложение — Anexo de desglose de gastos deducibles de inmuebles arrendados o subarrendados.
Расходы, которые налогоплательщик заявляет в связи со сдачей недвижимости, должны будут отражаться более детально. Собственникам, имеющим право на соответствующие вычеты, необходимо заранее вести нормальный учёт расходов и сохранять подтверждающие документы, а не восстанавливать общую сумму непосредственно перед подачей декларации.
Особенно это важно для недвижимости, которая часть года сдавалась, а часть года находилась в личном распоряжении собственника. О том, на что налоговая смотрит у арендодателей в первую очередь, — в разборе, за что чаще всего штрафует налоговая по аренде.
Если квартира вообще не сдавалась, срок тоже меняется
Изменения затрагивают и нерезидентов, которые не получают арендную плату. Для нерезидента владение городской недвижимостью в Испании, предназначенной для собственного использования или просто находящейся в его распоряжении, образует renta imputada de inmueble urbano. Речь идёт не о реально полученных деньгах — это условный доход, который рассчитывается для целей налогообложения по установленным правилам.
До настоящего изменения Modelo 210 по такому доходу можно было подавать с 1 января по 31 декабря следующего года. Для дохода, относящегося к 2026 году, период подачи изменяется: с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.
Важно не перепутать годы. Условный доход за 2025 год продолжает декларироваться по прежним правилам — с 1 января по 31 декабря 2026 года. Новый срок впервые применяется к renta imputada за 2026 год.
Пример: квартира в Аликанте, которая сдавалась полгода
Предположим, гражданин другой страны, являющийся налоговым нерезидентом Испании, владеет квартирой в Аликанте. В 2026 году он сдавал её в аренду 180 дней, а оставшуюся часть года квартира находилась в его распоряжении.
В новой Modelo 210 появляется возможность точнее отразить количество дней соответствующего использования недвижимости и долю собственника. Дальше объект распадается на две налоговые ситуации:
- доход от аренды декларируется по правилам, установленным для rendimientos de inmuebles arrendados;
- за период, когда квартира не сдавалась и находилась в распоряжении собственника, при наличии соответствующих условий возникает renta imputada.
Таким образом, один и тот же объект в течение года может потребовать учёта двух разных налоговых ситуаций.
Что изменится для собственника на практике
Главное изменение заключается не столько в самой сумме налога, сколько в порядке декларирования и объёме информации, которую необходимо предоставить Agencia Tributaria.
Нерезидентам, владеющим недвижимостью в Испании, с 2026 года желательно особенно внимательно:
- фиксировать периоды аренды и личного использования объекта;
- хранить договоры аренды и документы по полученным платежам;
- учитывать свою точную долю собственности;
- систематизировать документы по расходам, если они могут учитываться при расчёте налога.
Иными словами, Modelo 210 становится более детализированной. О том, по каким признакам налоговая вообще отбирает, кого проверять в 2026 году, — отдельный разбор.
Важный нюанс: право на вычет расходов есть не у всех нерезидентов
Появление нового приложения для детализации расходов не означает, что теперь любой нерезидент автоматически сможет уменьшить доход от аренды на свои расходы.
Возможность вычета определяется нормами Impuesto sobre la Renta de No Residentes и статусом конкретного налогоплательщика. Поэтому сначала необходимо определить, имеет ли конкретный собственник право учитывать расходы, и только после этого рассчитывать налогооблагаемый доход и заполнять соответствующее приложение.
Когда начинают действовать новые правила
Здесь необходимо различать две даты.
- Новая форма Modelo 210 применяется к декларациям, которые подаются с 1 января 2027 года, независимо от даты возникновения дохода.
- Новые сроки подачи для renta imputada и годового декларирования доходов от аренды впервые применяются в отношении доходов за 2026 год.
Для отдельно декларируемых доходов от аренды переход происходит раньше — но только в отношении доходов, возникших в последнем квартале 2026 года.
Именно поэтому в течение переходного периода 2026–2027 годов особенно важно не применять один срок автоматически ко всем декларациям. Если срок пропущен и задолженность перешла к принудительному взысканию, дальше подключается уже другая процедура — арест средств на счетах, которая с ноября 2026 года исполняется значительно быстрее.
Если же вы получили ВНЖ и стали налоговым резидентом Испании, режим меняется целиком: вместо Modelo 210 появляется обязанность декларировать мировой доход. Об этом — в разборе налоги в Испании после получения ВНЖ.
Источники
- Orden HAC/623/2026, de 12 de junio — опубликована в BOE 23 июня 2026 года.
- Разъяснения Agencia Tributaria по новым срокам подачи Modelo 210.
