Один из самых частых вопросов от клиентов: «У меня есть квартира в Испании помимо основной — никто не живёт, не сдаю. Это вообще как-то облагается?»
Да. Хотя реального дохода вы не получаете, Hacienda считает, что вы получаете условный доход — renta inmobiliaria imputada. Это полностью испанская специфика, не похожая на российскую систему. Разбираемся.
Что считается «вторым жильём»
Это любая недвижимость, которая:
- не является вашей основной (vivienda habitual) — то есть вы там не прописаны и не живёте;
- не сдаётся в аренду (если сдаётся — другой режим, через реальный доход);
- не используется для коммерческой деятельности.
Гараж, чулан (trastero), участок с домом или без — всё это тоже может попадать. Но обычно «коэффициент» применяется в основном к жилью.
Как считается налог
Hacienda берёт кадастровую стоимость объекта (catastral value, всегда меньше рыночной) и умножает её на коэффициент:
- 1,1 % — если катастровая стоимость пересмотрена за последние 10 лет;
- 2 % — если катастровая стоимость устарела (не пересматривалась 10+ лет).
Полученная сумма считается условным доходом и облагается по обычной шкале IRPF (от 19 % до 47 %).
Пример расчёта
Квартира с кадастровой стоимостью 200 000 €, недавно пересмотрена.
Условный доход: 200 000 × 1,1 % = 2 200 € в год.
Налог по IRPF (если ставка 20 %): 2 200 × 20 % = 440 € в год.
Если катастровая стоимость не пересматривалась 10+ лет — налог удваивается, до ~880 € в год.
Где это декларируется
В годовой декларации Modelo 100 (IRPF), раздел «Rendimientos del capital inmobiliario / Imputaciones de rentas inmobiliarias». Если вы — нерезидент (живёте за пределами Испании, а недвижимость в Испании), то это идёт через Modelo 210, отдельный формат.
Налог платится пропорционально дням: если объект был у вас не весь год — считается только период владения.
Что часто упускают
1. Не сдают декларацию вообще
Многие думают, что если квартира пустая — налога нет. Это ошибка. Hacienda всё видит через cadastro, и если объект не задекларирован — пришлют запрос или начислят пени постфактум.
2. Не учитывают трастеро/гараж
Если они оформлены отдельной finca registral — это отдельные объекты с отдельной кадастровой стоимостью, и каждый идёт в декларацию.
3. Думают, что «пустое» = «без налога»
Hacienda облагает сам факт владения, не использование. Поэтому простаивающая недвижимость = доход в глазах налоговой.
Штрафы
Штрафуют не за факт владения пустой квартирой, а за незадекларированный условный доход. Размер штрафа:
- 50 % от неуплаченной суммы (типичный минимум);
- + пени за просрочку (recargo по ставке Hacienda);
- в тяжёлых случаях, если Hacienda решит, что было намеренное сокрытие — штраф может вырасти до 150 %.
Если вы заметили ошибку до того, как Hacienda заметила, и подали declaración complementaria — штрафа нет, только сама недоплата + минимальная recargo.
Главный вывод
Вторая (и третья, и четвёртая) недвижимость в Испании облагается всегда, даже если она пустая. Не верьте «друзьям», которые говорят «никто не проверит». Hacienda проверяет в первую очередь.
Если вы только переехали и не уверены, как декларировать имущество — отдельный сложный случай это Modelo 720 для зарубежных активов (декларируется отдельно от IRPF). И обязательная связка с Modelo 100 за переплату/возврат.
Свежее по теме: что меняется в Modelo 210 с 2027 года — новые сроки подачи по аренде и условному доходу, обновлённая форма и приложение с детализацией расходов.
